第二部分 項(xiàng)目分析
一、 項(xiàng)目概況
1. 位置：項(xiàng)目地處貴陽(yáng)市的中心地段，正新街與富水中路交匯處。
2. 周邊設(shè)施：
學(xué)校：十二幼、省府路小學(xué)、育英小學(xué)、二中、十九中、幼師
醫(yī)院：省醫(yī)
銀行：人民銀行、交通銀行、工商銀行
購(gòu)物：時(shí)代廣場(chǎng)、百貨大樓、百盛、華聯(lián)、金鳳凰
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交通：由于地處市中心，所以交通四通八達(dá)。
3. 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
占地面積：3062.5M2
總建筑面積：36287 M2
住宅建筑面積：24676 M2
裙樓商場(chǎng)面積：7605 M2
電梯大堂：127 M2
總層數(shù)：30層
建筑高度：99.9M
4. 項(xiàng)目配套設(shè)施：
高級(jí)會(huì)所、棋牌室、桌球室、乒乓球市、健身中心
二、 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)
1． 地理位置優(yōu)越
恒生大廈位于貴陽(yáng)市的中心地段，正新街與富水中路交匯處。周邊擁有全市最成熟的社區(qū)環(huán)境，各種配套設(shè)施一應(yīng)俱全。學(xué)校、醫(yī)院、銀行、菜場(chǎng)、郵局、購(gòu)物商廈云集，交通更是四通八達(dá)，為居家、辦公提供了非常便利的條件。
中華中路版塊是貴陽(yáng)市最為繁華的版塊，在市民的傳統(tǒng)觀(guān)念中是份量最重的一個(gè)區(qū)域，而本項(xiàng)目正好地處這個(gè)最為尊崇的區(qū)域，在市中心可用于開(kāi)發(fā)的土地日益匱乏的情況下，其地段之顯要，價(jià)值之巨大，地理位置之優(yōu)越，無(wú)疑將成為本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)之一。
2． 入市時(shí)機(jī)較好
在中華中路版塊上，主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手“龍港國(guó)際中心”、“時(shí)代名仕樓”、“富水花園”的銷(xiāo)售已基本結(jié)束，嚴(yán)格的來(lái)說(shuō)，在中華中路版塊上本項(xiàng)目已無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（不包括即將推出的康泰大廈和華城凱旋門(mén)）。
就鄰近的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，“天恒城市花園”的銷(xiāo)售率已達(dá)80%以上，“新大陸廣場(chǎng)”的銷(xiāo)售率已達(dá)95%以上，對(duì)本項(xiàng)目已構(gòu)不成威脅，“新進(jìn)貴山苑”和“海恒貴山園”大戶(hù)型所占比例都很少，與本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群有所不同，因此本項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)較好，應(yīng)該說(shuō)是切入了本區(qū)域的市場(chǎng)空白點(diǎn)。
3． 建筑設(shè)計(jì)具有唯一性
本項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)是采用當(dāng)今較為推崇的“蝶型”住宅平面，客廳、臥室、書(shū)房及主要功能用房采光、視線(xiàn)條件優(yōu)越，杜絕對(duì)視干擾，保護(hù)了業(yè)主的私密，使生活更加輕松自如。各戶(hù)型廚房、衛(wèi)生間皆能自然通風(fēng)、采光。就建筑設(shè)計(jì)而言，使以人為本，尊重人居得到了真正的體現(xiàn)。擯棄了傳統(tǒng)的建筑設(shè)計(jì)模式，賦予了大廈以嶄新的生態(tài)理念，屬于貴陽(yáng)之首例成熟“蝶變.空間”。
4． 本項(xiàng)目具備塑造高檔高層住宅的先天條件
由于本項(xiàng)目體量較小，為一棟單體高層住宅，總戶(hù)數(shù)不多，加之處于市中心一級(jí)地段，建筑設(shè)計(jì)具有唯一性，戶(hù)型設(shè)計(jì)具有超前性，外立面具有獨(dú)特性和排他性，因此具備塑造市區(qū)高檔高層住宅的基本條件。
5． 市場(chǎng)有空間
在貴陽(yáng)成為大西南的政策利好前提下，市場(chǎng)對(duì)具有特色、綜合素質(zhì)高的高檔且地處市中心的高層住宅有較強(qiáng)的承接力。隨著外來(lái)和本地經(jīng)營(yíng)的成功人士和高級(jí)金領(lǐng)階層隊(duì)伍的不斷壯大，面向他們而建的講求整體規(guī)劃，理念設(shè)計(jì)，功能配套先進(jìn)，地處市中心的高檔高層建筑將有一個(gè)持續(xù)成長(zhǎng)的市場(chǎng)空間。
6． 開(kāi)發(fā)商有較前置的開(kāi)發(fā)理念
經(jīng)過(guò)發(fā)展商與代理商的資源整合，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，融合發(fā)展商的開(kāi)發(fā)理念和代理商的項(xiàng)目操作手法，竭誠(chéng)合作必能創(chuàng)出品牌，使項(xiàng)目成為貴陽(yáng)樓市一道亮麗的風(fēng)景線(xiàn)。
7． 價(jià)格有一定優(yōu)勢(shì)
本項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)的均價(jià)預(yù)計(jì)為2900元/M2 ，起價(jià)2680元/M2 ，就價(jià)格而言，在同類(lèi)同檔次的樓盤(pán)中具有一定的優(yōu)勢(shì)。
8．品質(zhì)較高
本項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)和部分建材具備一定檔次和品質(zhì)，像弧型落地窗，配鋼化隔音玻璃，轉(zhuǎn)角窗和飄窗飄出80cm，中空復(fù)式樓設(shè)計(jì)，地下室停車(chē)場(chǎng)，五樓空中花園，四樓私家會(huì)所，三梯六戶(hù)設(shè)計(jì)，戶(hù)均電梯使用率較高，在同類(lèi)項(xiàng)目中這些數(shù)據(jù)均處于領(lǐng)先地位。
三、 項(xiàng)目問(wèn)題點(diǎn)
1． 開(kāi)發(fā)商未有較高知名度
現(xiàn)時(shí)貴陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)已開(kāi)始逐步進(jìn)入規(guī)模和品牌的競(jìng)爭(zhēng)階段。而將來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)必將是比品牌，比規(guī)劃，比實(shí)力時(shí)代。就目前的情況來(lái)看，貴司尚未有較高知名度。
建議：需要和較專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)代理公司、物業(yè)管理公司合作，共同創(chuàng)立出高檔明星樓盤(pán)，在項(xiàng)目的推廣中逐步營(yíng)造和樹(shù)立發(fā)展商和本項(xiàng)目的品牌形象。
2． 項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)層面較窄
雖說(shuō)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少，入市環(huán)境相對(duì)較好，但項(xiàng)目立項(xiàng)為高檔住宅小區(qū)，以大面積為主力戶(hù)型，針對(duì)的目標(biāo)客戶(hù)群為少數(shù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的成功人士，客戶(hù)層面較窄。且貴陽(yáng)市的其他一些高層，如“全林國(guó)際廣場(chǎng)”、“中天星園”、“龍港國(guó)際中心”、“時(shí)代名仕樓”等已經(jīng)且還會(huì)消耗和分流相當(dāng)一部分客戶(hù)，因此本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)層面將會(huì)比較窄。
3． 項(xiàng)目為單體樓
雖說(shuō)本項(xiàng)目較易塑造為單純的高檔高層住宅樓盤(pán)，但由于其面積小，為一棟單體不像小區(qū)那樣容易形成社區(qū)氛圍和有較大的綠化休閑空間。因此，將失去一部分熱衷居住高檔小區(qū)（包括高層小區(qū)盤(pán)）的客戶(hù)。
4． 戶(hù)型設(shè)計(jì)尚有不足之處
本項(xiàng)目在通風(fēng)采光隱私方面不存在任何問(wèn)題，但套內(nèi)功能設(shè)置與面積比不太合理。像160M2設(shè)計(jì)成三房明顯有浪費(fèi)面積之嫌，而且沒(méi)有諸如家庭廳、功能房、工人房、衣帽間、書(shū)房的設(shè)置或稱(chēng)謂，與高檔住宅戶(hù)內(nèi)功能設(shè)置不太吻合，建議稍作修改。
5． 銷(xiāo)售面臨整個(gè)大市價(jià)格下跌壓力
由這兩年貴陽(yáng)市住宅發(fā)展過(guò)快過(guò)猛，尤其是市中心高層住宅，盡管這兩年市民購(gòu)買(mǎi)力也較強(qiáng)，但由于此舉刺激了房開(kāi)商的開(kāi)發(fā)欲望。因此空置率提高，應(yīng)該說(shuō)從今年下半年底或明年開(kāi)始，貴陽(yáng)房地產(chǎn)價(jià)格有下跌的可能。據(jù)我司銷(xiāo)售反映現(xiàn)在就有少部分客戶(hù)有持幣觀(guān)望心態(tài)，雖不占主流，但也不能掉以輕心，因此盡早入市及以較低價(jià)格、較高品質(zhì)入市最為緊要，尤其是品質(zhì)，任何地方，任何時(shí)候，市場(chǎng)對(duì)高品質(zhì)樓盤(pán)始終有較高的承接力。
第三部分 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目分析
一、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤(pán)資料統(tǒng)計(jì)一覽表
物業(yè)名稱(chēng) 海恒貴山園 新進(jìn)貴山苑 天恒城市花園 時(shí)代名仕樓 龍港國(guó)際中心 新大陸廣場(chǎng)
起價(jià) 2830元/M2 2680元/M2 3100元/M2 3100元/M2 3570元/M2 3170元/M2
均價(jià) 3030元/M2 2910元/M2 3208元/M2 3270元/M2 3780元/M2 3250元/M2
總套數(shù) 內(nèi)購(gòu)期間推出10余套 約100套 280余套 200余套 90余套
優(yōu)惠情況 一次性付款優(yōu)惠2%-3% 一次性付款98折 一次性付款98折 一次性付款98折 一次性付款98折 一次性付款98折
主力戶(hù)型 兩房一廳80余M2
三房?jī)蓮d126M2 3房—4房
124—158M2 3房—4房
120—160M2 161—205M2 130—300M2 平層：120—160M2
躍層：165M2
銷(xiāo)售預(yù)估 還未開(kāi)盤(pán) 約25% 約80% 結(jié)束 90%以上 90%以上
位置 富水路與省府路交界處 民生路貴山街 富水北路與延安東路交匯處 中華中路8號(hào) 中華中路噴水池旁 中華南路
規(guī)模 占地：1.8萬(wàn)M2
總建面:8.9萬(wàn)M2 由3幢高層和1幢多層組成 占地：10000M2
由一幢高層寫(xiě)字樓和3幢高層住宅組成 總建面：2.4萬(wàn)M2 由25層躍層29層平層組成 總建面3.1萬(wàn)M2
綠化率 25% 40%
容積率 約4.9
層高 3米 3米 3米 3米 3.3米
售樓部特點(diǎn) 臨時(shí)售樓部無(wú)特點(diǎn) 整潔、清新、一般化 比較大氣、醒目、設(shè)施齊備 一般，無(wú)特色 比較大氣、醒目、設(shè)施齊備
景觀(guān)配套 市政設(shè)施 市政設(shè)施 中庭園景，周邊環(huán)境俯瞰 突出鄰街環(huán)境 突出鄰街環(huán)境
智能化 防盜報(bào)警系統(tǒng),紅外線(xiàn)監(jiān)控,煤氣報(bào)警系統(tǒng),網(wǎng)上預(yù)定,視頻點(diǎn)播,一卡通,停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng) 監(jiān)控、對(duì)講系統(tǒng) 閉路監(jiān)控系統(tǒng)，防盜系統(tǒng)，消防系統(tǒng) 消防及閉路監(jiān)控 中央空調(diào)系統(tǒng)，消防照明系統(tǒng)，緊急照明系統(tǒng)，門(mén)鈴對(duì)講 計(jì)算機(jī)管理及監(jiān)控,全自動(dòng)消防預(yù)警,廣播及滅火系統(tǒng)
車(chē)位布置 地下車(chē)庫(kù) 地下車(chē)庫(kù) 地上和地下車(chē)庫(kù) 4000M2
停車(chē)場(chǎng) 商場(chǎng)上有4層地上停車(chē)場(chǎng) 80余個(gè)車(chē)位,地下車(chē)庫(kù)
配套設(shè)計(jì) 休閑娛樂(lè)會(huì)所 綠化和亭臺(tái)，其余沒(méi)有什么特別配套 綜合健身房，信息中心，網(wǎng)球場(chǎng)，兒童樂(lè)園 康體中心,兒童樂(lè)園,高級(jí)觀(guān)光電梯會(huì)所 私人會(huì)所，露臺(tái)游泳池 高級(jí)會(huì)所,
建筑風(fēng)格 歐式風(fēng)格 現(xiàn)代建筑風(fēng)格，音樂(lè)回廊 歐式風(fēng)格 現(xiàn)代風(fēng)格 港式風(fēng)格 歐陸建筑風(fēng)格
整體規(guī)劃 三座高層呈品字分布 以道路為價(jià)構(gòu)，錯(cuò)落分布 圍合式4幢高層，平行排列 單幢35層,凌于時(shí)代廣場(chǎng)之上 2幢高層主體建筑
建筑設(shè)計(jì) 一梯六戶(hù) 從排列分離，體現(xiàn)莊重典雅情調(diào) 采用流行時(shí)尚的設(shè)計(jì)理念融智能型綜合商業(yè)大廈
二、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手配套一覽表
物業(yè)名稱(chēng) 配套 備注
新進(jìn)貴
山苑 綠化和亭臺(tái)，其余沒(méi)有什么特別配套 這是由于其以道路為記架構(gòu)沿街錯(cuò)落分布所導(dǎo)致，售樓小姐更是強(qiáng)調(diào)：“此處寸土寸金，配套不可能，且成本高。”明顯說(shuō)服力不夠。
海恒貴
山園 休閑娛樂(lè)會(huì)所 由于此項(xiàng)目還在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，無(wú)售樓部、樓書(shū)等，情況不明
天恒城市花園 近千平方米的會(huì)所健身房、閱覽信息中心、網(wǎng)球練習(xí)場(chǎng)、老人憩園、兒童樂(lè)園 由于天恒城市花園為大型封閉小區(qū)，所以擁有較大面積的配套
時(shí)代名
仕樓 康體中心、兒童樂(lè)園、1600 M2高級(jí)觀(guān)光會(huì)所
龍港國(guó)際中心 豪華私人住宅會(huì)所，設(shè)俱樂(lè)部會(huì)員制的健身中心、中西餐廳、夜總會(huì)、美容中心、健身房、咖啡廳、露臺(tái)游泳池 在會(huì)所的設(shè)計(jì)上頗具心思
新大陸
廣場(chǎng) 群樓頂層的立體式園林會(huì)所，實(shí)行會(huì)員制 提出園林會(huì)所的概念
三、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品特征分析
物業(yè)名稱(chēng) 窗 陽(yáng)臺(tái) 主臥是否有衛(wèi)生間（高層） 層高
新進(jìn)貴山苑 外挑飄窗 景觀(guān)陽(yáng)臺(tái) A戶(hù)型77.61 M2：無(wú)
B戶(hù)型115.97 M2：有4.32 M2
C戶(hù)型151.16 M2：有4.32 M2
D戶(hù)型151.11 M2：有5.40 M2
E戶(hù)型104.11 M2 :有5.4 M2 3米
海恒貴山園 外挑飄窗 三陽(yáng)臺(tái)（主臥陽(yáng)臺(tái)為圓形） 全有 3米
天恒城市花園 外挑飄窗 一般 天景園B棟C、D有
天恒大廈南座A、B、C、D、E全有 3米
時(shí)代名仕樓 落地窗，樣式普通，設(shè)計(jì)較為老式 內(nèi)陽(yáng)臺(tái) 全有
龍港國(guó)際中心 普通 一般 全有 3米
新大陸廣場(chǎng) 全落地窗和大突窗 觀(guān)景陽(yáng)臺(tái)
生活陽(yáng)臺(tái) A、B、C、D、E除B外全有 3.3米
四、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手智能化、裝修標(biāo)準(zhǔn)分析
物業(yè)名稱(chēng) 智能化 裝修標(biāo)準(zhǔn)
新進(jìn)
貴山苑 可視對(duì)講系統(tǒng)、寬帶上網(wǎng) 墻體：高級(jí)外墻涂料、高級(jí)墻磚
屋頂：防水隔熱保護(hù)層
樓梯：走道鋪設(shè)花崗巖；高級(jí)名牌電梯兩臺(tái)
進(jìn)戶(hù)門(mén)：高級(jí)防火防盜門(mén)
地面：水泥沙漿找平
墻面：瓷粉飾面一次
窗戶(hù)：高級(jí)鋁合金
海恒
貴山園 防盜報(bào)警系統(tǒng)、紅外線(xiàn)監(jiān)控、煤氣報(bào)警系統(tǒng)、網(wǎng)上預(yù)定、視頻點(diǎn)播、一卡通管理系統(tǒng) 毛坯
天恒城市花園 閉路監(jiān)控系統(tǒng)、防盜系統(tǒng)、消防系統(tǒng) 公共部分裝修、
煤氣、優(yōu)質(zhì)面磚外墻、優(yōu)質(zhì)鋁窗配翠綠色玻璃、門(mén)廳及過(guò)廳裝修采用星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)
時(shí)代
名仕樓 自動(dòng)報(bào)警噴淋防火系統(tǒng)，電視保安監(jiān)控系統(tǒng)，可視對(duì)講系統(tǒng)，電子遙控中央門(mén)鎖 鋁窗配藍(lán)色玻璃
龍港
國(guó)際中心 中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、緊急照明系統(tǒng)、門(mén)鈴對(duì)講 外墻裝飾：高級(jí)顏色瓷片附加線(xiàn)條圖案
候梯廳：墻身高級(jí)瓷片至頂，地面鋪拼花地磚另有石膏板吊頂，內(nèi)藏暗燈
浴室：墻身高級(jí)圖案瓷片于頂，地面鋪高級(jí)防滑地磚
臥室：墻身涂磁粉三遍
廚房：高級(jí)瓷片于頂，地面防滑地磚
客/飯廳：墻身涂磁粉三遍，地面水泥砂漿找平
陽(yáng)臺(tái)：高級(jí)防滑地磚
門(mén)：進(jìn)戶(hù)高級(jí)實(shí)心雕花木門(mén)
窗：高質(zhì)量鋁合金玻窗
新大陸
廣場(chǎng) 新加坡獅島全自動(dòng)消防預(yù)警、廣播及滅火系統(tǒng) 門(mén)：防火防盜門(mén)
室內(nèi)：地面水泥砂漿抹平，內(nèi)墻及天花混合砂漿抹平，刷白。
廚房：設(shè)排煙井，并預(yù)留上下水接口、抽油煙機(jī)、熱水器及電冰箱等電器位。
衛(wèi)生間：預(yù)留上下水電接口。
陽(yáng)臺(tái)：每戶(hù)置設(shè)雙陽(yáng)臺(tái)，一個(gè)觀(guān)景陽(yáng)臺(tái)，一個(gè)生活陽(yáng)臺(tái)。陽(yáng)臺(tái)為開(kāi)敞式或半開(kāi)敞式并配金屬欄桿。
窗戶(hù)：所有外墻窗均采用高級(jí)鋁合金窗框，配淡綠色玻璃。每戶(hù)均設(shè)寬大凸窗和大型落地全景玻窗，凸窗面奉送。
五、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手電梯、車(chē)庫(kù)、物管分析
物業(yè)名稱(chēng) 電梯 車(chē)庫(kù) 物管
新進(jìn)貴山苑 二梯五戶(hù) 地下車(chē)庫(kù)：設(shè)置自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、自動(dòng)溫感、煙感報(bào)警系統(tǒng)及交通指示系統(tǒng) 安防系統(tǒng)：閉路監(jiān)控，保安24小時(shí)巡邏，每戶(hù)可視野對(duì)講
服務(wù)系統(tǒng)：24小時(shí)物管熱線(xiàn)
0.6元/ M2
十年不變
海恒
貴山園 二梯五戶(hù) 兩層地下車(chē)庫(kù)
（有電梯直達(dá)） 自己組建
天恒城市花園 二梯五戶(hù) 地上和地下停車(chē)
智能化管理 酒店式專(zhuān)業(yè)星級(jí)服務(wù)中日合資深圳國(guó)都廣居物管
24小時(shí)物管
時(shí)代
名仕樓 二梯六戶(hù) 提供星級(jí)物管服務(wù)
安全服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、
維護(hù)服務(wù)、清潔服務(wù)
1元/ M2
龍港國(guó)際中心 平層：兩梯八戶(hù)
躍層：四梯六戶(hù) 商場(chǎng)上有4層停車(chē)場(chǎng)450個(gè)車(chē)位 酒店式物業(yè)管理
1—1.2元/ M2
新大陸
廣場(chǎng) 三梯五戶(hù) 地下停車(chē)場(chǎng)85個(gè)車(chē)位 ISO9002物管體系，24小時(shí)管理及保安，計(jì)算機(jī)管理中心及監(jiān)控中心 1元/ M2
六、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戶(hù)型、面積及所占比例
物業(yè)名稱(chēng) 戶(hù)型 面積范圍 所占比例
新進(jìn)貴山苑 兩房?jī)蓮d
三房?jī)蓮d 77.61 M2 —104.11 M2
115.97 M2 —151.61 M2 40%
60%
海恒貴山園
天恒城市花園 三房?jī)蓮d
四房?jī)蓮d
五房三廳
復(fù)式 108.29 M2 —124.62 M2
123.11 M2 —163.55 M2
225.89 M2
200 M2 —300 M2 50%
45%
0.7%
4.3%
時(shí)代名仕樓 160 M2 —170 M2
200 M2 —220 M2
240 M2 —300 M2
350 M2 — 21%
67%
6%
6%
龍港國(guó)際中心 三房?jī)蓮d
四房?jī)蓮d 141.507 M2 —163.995 M2
128.226 M2 —140.153 M2 38%
62%
新大陸廣場(chǎng) 三房?jī)蓮d
四房?jī)蓮d 144.95 M2 —168.59 M2
199.02 M2 80%
20%
七、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戶(hù)型結(jié)構(gòu)、配比優(yōu)劣勢(shì)分析
物業(yè)名稱(chēng) 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì)
新進(jìn)貴山苑 A戶(hù)型：面積配比恰當(dāng)，無(wú)黑房
B戶(hù)型：有主衛(wèi)、儲(chǔ)藏室
C戶(hù)型：有主衛(wèi)、走入式衣柜、工人房
D戶(hù)型：有主衛(wèi)、儲(chǔ)藏室、觀(guān)景陽(yáng)臺(tái)、生活陽(yáng)臺(tái)
E戶(hù)型：有主衛(wèi)、無(wú)黑衛(wèi)
A戶(hù)型：無(wú)主衛(wèi)
B戶(hù)型：廚房面積過(guò)大
C戶(hù)型：有黑衛(wèi)
D戶(hù)型：有黑衛(wèi)
E戶(hù)型：廳不方正
所有戶(hù)型都沒(méi)有做到浴、廁分離
海恒貴山園
天恒城市花園 天景園：A、B、D主臥有轉(zhuǎn)角觀(guān)景陽(yáng)臺(tái)
C、D有主衛(wèi)
天恒大廈南座：都有主衛(wèi) 天景園：A、B餐廳相對(duì)，C戶(hù)型餐廳、衛(wèi)生間相對(duì)，私密性差
天恒大廈南座：A、B衛(wèi)生間相對(duì)，D、E餐廳、書(shū)房和衛(wèi)生間相對(duì)，私密性差。
所有戶(hù)型都沒(méi)有走入式衣柜
時(shí)代名仕樓 室內(nèi)梁較粗大，且有黑房
龍港國(guó)際中心 都有主衛(wèi) A、C有黑衛(wèi)；A、B浴室相對(duì)，臥室對(duì)廚房；C、D臥室對(duì)浴室；E、F臥室對(duì)浴室，私密性極差
新大陸廣場(chǎng) A、C、D、E另備工人用房和生活陽(yáng)臺(tái)；B另備更衣房、工人用房和生活陽(yáng)臺(tái)；A、C主臥房有轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái) 室內(nèi)梁較粗大，異型房較多
第四部分 項(xiàng)目市場(chǎng)定位策略
根據(jù)我公司充分市調(diào)及上述市場(chǎng)分析、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析和項(xiàng)目分析，得出如下系列思想：
該項(xiàng)目市場(chǎng)定位為：貴陽(yáng)市新世紀(jì)高檔高層住宅的典范
該項(xiàng)目市場(chǎng)形象定位為：市中心唯一蝶變陽(yáng)光臻品華宅
含義：“市中心”表明該項(xiàng)目所處區(qū)位優(yōu)勢(shì)；“唯一蝶變”表明該項(xiàng)目用“蝶形”建筑設(shè)計(jì)具有唯一性；“陽(yáng)光”既指太陽(yáng)光線(xiàn)，其引申義為“健康”和“良好的心情”，表明該項(xiàng)目由“蝶形“設(shè)計(jì)而帶來(lái)的戶(hù)戶(hù)全明效果以及后面即將提及的本項(xiàng)目安裝“鮮風(fēng)”系統(tǒng)和純凈水系統(tǒng)而帶給住戶(hù)的健康和好心情，臻品是完美的產(chǎn)品的意思，以區(qū)分市面上“精品”“極品”概念，華宅是華麗的住宅，是品位和陽(yáng)光住宅，以區(qū)分市面上的所謂“豪宅”。
理由：
1. 該項(xiàng)目有足夠的質(zhì)素支持其上述定位
依據(jù)：
1) 該項(xiàng)目處于貴陽(yáng)市核心位置，土地級(jí)別為市區(qū)一級(jí)；
2) 該項(xiàng)目是貴陽(yáng)市首家采用“蝶形”設(shè)計(jì)的高層住宅,其最大的優(yōu)點(diǎn)就是通風(fēng)采光絕佳，無(wú)黑房黑廳黑廚黑衛(wèi)現(xiàn)象。這在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中絕無(wú)僅有，產(chǎn)品規(guī)劃具有唯一性和排他性；
3) 該項(xiàng)目外立面俊朗大氣沉穩(wěn)，獨(dú)具風(fēng)格，具備與眾不同的特色，與高層住宅泛濫俗氣的歐陸三段式風(fēng)格感覺(jué)完全不同，與某些宣稱(chēng)為現(xiàn)代風(fēng)格但又未做到位的高層相比，外觀(guān)給人耳目一新的感覺(jué)，這是塑造臻品華宅的外在形象。
4) 與其它項(xiàng)目會(huì)所對(duì)外經(jīng)營(yíng)不同，該項(xiàng)目會(huì)所不對(duì)外經(jīng)營(yíng)，為住戶(hù)獨(dú)家使用，更顯該項(xiàng)目的尊貴性。
5) 空中花園在同類(lèi)住宅中雖不少見(jiàn)，但6米的層高也算得上與眾不同，且只要我們園林規(guī)劃做出特色和新意，仍然具有較強(qiáng)的賣(mài)點(diǎn)和較高的品味
6) 很多項(xiàng)目說(shuō)自己是“精品”或“豪宅”�！熬贰薄ⅰ昂勒庇蟹簽E勢(shì)頭，項(xiàng)目盡管更有條件說(shuō)成是精品和豪宅，但為了市場(chǎng)區(qū)隔，我們稱(chēng)之為臻品華宅。
超一流的地段
超一流的建筑設(shè)計(jì) 塑造
超一流的園林設(shè)計(jì)
超一流的物業(yè)管理
經(jīng)過(guò)前兩年的房地產(chǎn)熱潮，貴陽(yáng)市目前均價(jià)在2900元/M2以上的高層樓盤(pán)有幾十個(gè)，而貴陽(yáng)市區(qū)人口僅100多萬(wàn)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)水平仍處于發(fā)展階段和較落后狀況。因此，市場(chǎng)處于嚴(yán)重的供過(guò)于求的狀態(tài)，在這種競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境下，大部分項(xiàng)目走向了一種同質(zhì)化，他們的目標(biāo)客戶(hù)群大部分都處于一種觀(guān)望的狀態(tài)（有的持幣觀(guān)望期望價(jià)格下跌）或在眾多的項(xiàng)目中選擇最優(yōu)秀的物業(yè)，如果單憑價(jià)格優(yōu)勢(shì)去競(jìng)爭(zhēng)眾多的高層項(xiàng)目，在市場(chǎng)形勢(shì)將更加嚴(yán)峻的今年下半年，恐怕不是主要和最佳出路。在這種環(huán)境下，恒生大廈必須在這一層面上提升物業(yè)檔次和形象，才能有更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力去占據(jù)市場(chǎng)。
2. 目標(biāo)客戶(hù)定位
1) 通過(guò)對(duì)社會(huì)人群階層的劃分，社會(huì)人群可分為以下三大類(lèi)六小類(lèi)：
2) 通過(guò)對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)選擇形態(tài)的劃分，選擇目標(biāo)客戶(hù)有以下五種形態(tài)：
本項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)的選擇為一種客層型。
2) 通過(guò)對(duì)上述社會(huì)人群的劃分和目標(biāo)市場(chǎng)選擇的五種形態(tài)的比較，該項(xiàng)目宜采用一種客層型目標(biāo)客戶(hù)，即是為上等階層人士度身訂做144個(gè)席位，至于該項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型僅分二種為160——180M2三房或四房平層及320——360 M2的頂層中空復(fù)式住宅，由上等階層人士對(duì)號(hào)入座，此類(lèi)客戶(hù)尊重人，也認(rèn)同人是分階層的，“物以類(lèi)聚，人以群分”是他們的共同觀(guān)點(diǎn)，同一類(lèi)人應(yīng)住在同一個(gè)社區(qū)內(nèi)，即為“同質(zhì)居住”，具體目標(biāo)客戶(hù)細(xì)分為：
A、 CEO階層（大型老板階層或首席執(zhí)行官）
40歲以上，思想成熟，事業(yè)有成者
社會(huì)圈子十分廣泛
有孩子的家庭，太太在家全職照顧孩子和休養(yǎng)
注重品牌，講究生活品質(zhì)，懂得享受生活
對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，單純追求經(jīng)濟(jì)收入的意義已經(jīng)不在
經(jīng)常出入高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所（如高爾夫球會(huì)、高級(jí)食肆、夜總會(huì)等）
希望選擇與自己身份地位、教育水平、消費(fèi)檔次、年齡層次、興趣愛(ài)好大致相當(dāng)或接近的人士為伍，同時(shí)也能讓家人享受家庭幸福的生活之地
B、 二次或以上的置業(yè)人士
35歲以上的高級(jí)管理層（或金領(lǐng)階層）
社會(huì)圈子十分廣泛
夫婦雙方多數(shù)皆參加職務(wù)較高的工作
經(jīng)濟(jì)收入相當(dāng)豐厚
欲改善現(xiàn)有居住狀況
需求選擇質(zhì)素比原居住環(huán)境更好的住所
C、 長(zhǎng)期駐貴陽(yáng)的外來(lái)商人
40歲左右，在貴陽(yáng)有自己的公司
社會(huì)圈子十分廣泛
收入十分豐厚
注重物業(yè)質(zhì)素及物業(yè)管理服務(wù)
經(jīng)濟(jì)出入高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所
需求方便工作、高質(zhì)素的社區(qū)，離鄉(xiāng)來(lái)貴做生意，更需要一個(gè)高素質(zhì)的居住住所來(lái)抬高自己的身份。
D、 私營(yíng)經(jīng)濟(jì)中成長(zhǎng)的“新貴”
該類(lèi)居民主要以私營(yíng)業(yè)主占多數(shù)，文化程度、年齡大小參差不齊，生活條件寬裕，消費(fèi)能力強(qiáng)。該類(lèi)居民都有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，手頭上擁有不止一個(gè)物業(yè)，此類(lèi)客戶(hù)部分人給人暴發(fā)戶(hù)的感覺(jué)，自身也反感別人這么看待自己，需要一個(gè)能改變?nèi)藗冊(cè)u(píng)價(jià)和自身形象的地方。
3. 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位（前期已提交，6~13樓價(jià)目表見(jiàn)附頁(yè)）
4. 項(xiàng)目付款方式定位
1) 鑒于該項(xiàng)目體量小，僅144戶(hù)，目標(biāo)客戶(hù)僅為上等階層商業(yè)人士或政府高官，相對(duì)來(lái)講他們注重的是價(jià)值是否與價(jià)格相符，對(duì)價(jià)格不會(huì)太敏感且不會(huì)受蠅頭小利所沖動(dòng)，再加上市面上主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手付款方式如一次性均采用98折優(yōu)勢(shì)，亦無(wú)多大吸引力，建議本項(xiàng)目首家采用“明碼標(biāo)價(jià)”的方式，就算是一次性付款亦不打折，既與眾不同又表明本項(xiàng)目品質(zhì)與價(jià)格相符，該值多少就值多少。當(dāng)然，這主要是一種形式和姿態(tài)而已，不打折與打折售價(jià)差別不大，而且一次性付款可獲贈(zèng)送私家會(huì)所一至三年免費(fèi)使用權(quán)（限定每月使用次數(shù)）。退一步說(shuō)，期樓階段一次性付款置業(yè)方式的買(mǎi)家也不多見(jiàn)（約2%），因此不用擔(dān)心會(huì)因一次性付款無(wú)優(yōu)惠喪失客戶(hù)。我們這樣做，最主要的還是向公眾表明恒生大廈的品質(zhì)。
2) 鑒于該項(xiàng)目目前尚處于地下層作業(yè)階段，離交樓日期尚需時(shí)日，對(duì)工程的按時(shí)交付始終是目標(biāo)客戶(hù)關(guān)心的問(wèn)題。因此，按建筑進(jìn)度分期付款是必須考慮的問(wèn)題。
3) 根據(jù)我司經(jīng)驗(yàn)及對(duì)購(gòu)房者對(duì)付款方式的統(tǒng)計(jì)，如項(xiàng)目處于期樓階段，一次性付款、分期付款和銀行按揭所占的比例大約為10%、20%、70%，因此銀行按揭也是本項(xiàng)目最實(shí)在的付款方式。
4) 因此，本項(xiàng)目的付款方式共分三種，一次性付款、建筑分期付款，八成三十年銀行按揭付款。